Dobra umowa remontowa chroni obie strony. Ty wiesz, za co płacisz i kiedy, a wykonawca – kiedy dostanie pieniądze. Poniżej opisujemy, co do niej wpisać. Dodajemy też kilka punktów ważnych właśnie w Koszalinie: wywóz gruzu, dojazd ekipy spoza miasta i zasady spółdzielni.
Forma umowy i podstawy z kodeksu
Umowa o remont lokalu to zwykle umowa o dzieło albo o roboty budowlane. Przy robotach budowlanych wykonawca oddaje obiekt wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor go odbiera i płaci wynagrodzenie [S16]. Do umowy o dzieło przepisy o rękojmi przy sprzedaży stosuje się odpowiednio [S17]. Rękojmia za wady lokalu trwa 5 lat, a za wady rzeczy ruchomych 2 lata [S18].
Lista punktów do umowy
- Dokładny zakres z ilościami w m², sztukach i punktach – tak jak w kosztorysie z naszego cennika.
- Kto kupuje materiały i według jakiej specyfikacji.
- Termin rozpoczęcia i zakończenia oraz dni i godziny pracy.
- Wynagrodzenie: ryczałt albo kosztorys, stawka VAT i co się dzieje przy pracach dodatkowych.
- Harmonogram płatności powiązany z odbiorami etapów.
- Wywóz odpadów: kto, dokąd i na czyj koszt.
- Dojazd: czy jest wliczony w cenę.
- Kary umowne za opóźnienie i zasady odstąpienia.
Zadatek czy zaliczka
Zadatek przepada, jeśli to Ty zrezygnujesz. Gdy umowy nie wykona wykonawca, możesz żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości [S15]. Zaliczka podlega zwrotowi, jeśli umowa nie zostanie wykonana. Wpisz wprost, którą formę wybieracie.
Przykładowy harmonogram dla remontu 64 m²
| Etap | Przy robociźnie ok. 26 400 zł [L3] | Warunek płatności |
|---|---|---|
| Start | 10% (ok. 2 640 zł) | zadatek lub zaliczka po podpisaniu |
| Demontaże, wylewka, elektryka | 30% (ok. 7 920 zł) | odbiór instalacji przed zakryciem |
| Gładzie i malowanie | 35% (ok. 9 240 zł) | odbiór ścian przy świetle bocznym |
| Podłogi, osprzęt, sprzątanie | 25% (ok. 6 600 zł) | protokół odbioru końcowego |
Ostatnią ratę płacisz po podpisaniu protokołu, a nie po zapewnieniu „już kończymy”.
Koszalińskie punkty, które warto wpisać
Gruz i PSZOK. Firma może zawieźć Twoje odpady do PSZOK-u, jeśli dasz jej odręczne upoważnienie [L5]. Przy mieszkaniu w bloku potrzebne jest też zaświadczenie od zarządcy, ważne 6 miesięcy [L5]. Bez opłat oddasz tam tylko 100 kg gruzu rocznie na gospodarstwo domowe. Nadwyżka trafia do płatnego punktu przy ul. Władysława IV 149 [L5]. Zapisz w umowie, kto płaci za odpady powyżej tego limitu.
Dni pracy w spółdzielni. W KSM „Przylesie” nie wolno prowadzić głośnych prac w niedziele i święta [L8]. Jeśli spółdzielnia albo wspólnota ma podobny regulamin, wpisz go do umowy jako załącznik. Za szkody na klatce, np. porysowane ściany przy wnoszeniu płyt, odpowiada użytkownik lokalu [L8]. Ustal więc, że wykonawca zwraca Ci te koszty.
Dojazd. Według Oferteo wykonawcy przyjeżdżają do zleceń w Koszalinie średnio z odległości 56 km. Najczęściej są to firmy z powiatu szczecineckiego, białogardzkiego i kołobrzeskiego [L4]. Ustal, czy w cenie są dojazdy i czy ekipa pracuje pełne dni, czy krótsze.
Termin a urząd. Gdy zakres obejmuje instalację gazową, zgłoszenie z projektem musi trafić do urzędu. Prace wolno zacząć dopiero, gdy w ciągu 21 dni urząd nie wniesie sprzeciwu [L11]. Wpisz ten czas do harmonogramu.
Co mówi kodeks, gdy umowa milczy
Remont mieszkania to umowa o dzieło, a przy robotach budowlanych do odstąpienia i poprawek przez inną firmę stosuje się te same przepisy [L22]. Wynagrodzenie ryczałtowe jest sztywne – wykonawca nie dopisze kosztów, nawet jeśli prac było więcej, chyba że sąd uzna rażącą stratę z przyczyn nieprzewidywalnych [L19]. Jeśli ekipa tak się spóźnia, że nie zdąży, możesz odstąpić przed terminem [L20]. Przy fuszerce najpierw pisemne wezwanie z terminem, potem odstąpienie albo poprawki innej firmy na koszt wykonawcy [L21].
Ustalając dojazd do Mielna, Sianowa czy Manowa, wpisz go do wynagrodzenia – trasy znajdziesz na stronie obszar.
Umowa poza lokalem firmy
Jeśli podpisujesz umowę w swoim mieszkaniu, możesz od niej odstąpić w ciągu 14 dni. Gdy umowa została zawarta podczas nieumówionej wizyty, termin wynosi 30 dni [S19]. Prawo to wygasa, jeśli usługa została w pełni wykonana za Twoją wyraźną zgodą [S20].
Gdy dojdzie do sporu
Mieszkańcy Koszalina mogą skorzystać z bezpłatnej pomocy Miejskiego Rzecznika Konsumentów w Urzędzie Miejskim przy Rynku Staromiejskim 6-7 [L9]. Rzecznik przyjmuje w poniedziałki w godz. 9–17, a od wtorku do piątku 8–14:30 [L9]. Przed wizytą zbierz umowę, protokoły, zdjęcia wad i korespondencję z wykonawcą.
Jak sprawdzić firmę przed podpisaniem umowy, opisujemy w poradniku jak wybrać ekipę.
Dane i przepisy (sprawdzone 22.10.2026)
- [L3] KB.pl – Cennik remontów i wykończeń mieszkań w Koszalinie 2026 (opubl. 29.04.2026)
- [L4] Oferteo – Remonty mieszkań Koszalin 2026
- [L5] UM Koszalin / PGK – Regulamin PSZOK (od 01.06.2025)
- [L8] KSM „Przylesie” – Regulamin używania lokali, porządku domowego i współżycia mieszkańców (uchwała RN 12/2014)
- [L9] Miejski Rzecznik Konsumentów w Koszalinie – dane kontaktowe
- [L11] UM Koszalin – Karta usługi A-07: przyjmowanie zgłoszeń budowy lub robót budowlanych (wersja 39, 12.01.2026)
- [L19] Kodeks cywilny, art. 632 – wynagrodzenie ryczałtowe
- [L20] opóźnienie wykonawcy (Kodeks cywilny, art. 635)
- [L21] Kodeks cywilny, art. 636 – wadliwe wykonywanie dzieła
- [L22] Kodeks cywilny, art. 656 – roboty budowlane
- [S15] prostowprawo.pl: Kodeks cywilny
- [S16] Kodeks cywilny (prostowprawo.pl)
- [S17] prostowprawo.pl – Kodeks cywilny
- [S18] prostowprawo.pl – Kodeks cywilny
- [S19] prostowprawo.pl – Ustawa o prawach konsumenta
- [S20] prostowprawo.pl: Ustawa o prawach konsumenta